Jak co nejefektivněji předčasně splatit hypotéku
S rychlým navyšováním úrokových sazeb u hypotečních úvěrů si mnoho lidí klade otázku, jak co nejrychleji splatit hypotéku a zbavit se tak závazku.
Existuje několik scénářů.
1) Mohu navýšit splátku úvěru a tím zkrátit splatnost hypotéky.
2) Mohu si peníze navíc odkládat, zhodnocovat stranou od hypotéky a když bude částka dostatečně vysoká, tak jednorázově umořit zbytek úvěru.
Uveďme si nyní dva případy, jak může takový scénář vypadat a co to konkrétně znamená v číslech.
Výchozí stav:
Novákovi si na nákup rodinného domu vezmou hypoteční úvěr ve výši 4 000 000 Kč s úrokovou sazbou 3,5 % p. a.
Při splatnosti úvěru 30 let je splátka 17 962 Kč.
Za předpokladu, že úrok zůstane stejný po celou dobu splatnosti úvěru, Novákovi zaplatí celkem 6 466 320, tedy na úrocích přeplatí 2 466 320 Kč.
Tato částka se jim zdá příliš vysoká, a tak se rozhodnou do dřívějšího splacení investovat dalších 5 000 Kč měsíčně.
Příklad 1:
Klienti v bance vyjednají navýšení splátky ze 17 962 Kč na 22 962 Kč, což logicky vede ke zkrácení splatnosti úvěru. Ten by měl pak následující parametry:
výše úvěru 4 000 000 Kč
úroková sazba úvěru 3,5 % p. a.
splátka 22 962
splatnost 20 let a 4 měsíce
celkově splatná částka 5 602 782 Kč
zaplacené úroky 1 602 782 Kč
Příklad 2:
Klienti s úvěrem nijak nehýbou, ale zmíněných 5 000 Kč investují s průměrným ročním zhodnocením 6 %. Splátka zůstává 17 962 Kč a k tomu 5 000 Kč měsíčně odchází do investice. Celkové měsíční náklady jsou tedy opět 22 962 Kč. Vedle běžného splácení hypotéky jako za výchozího stavu se tvoří rezerva pro předčasné splacení hypotéky. K tomu může dojít po 18 letech a 7 měsících, neboť na investičním účtu bude již 2 025 977 Kč, což v té době bude odpovídat zůstatku na hypotéce.
výše úvěru 4 000 000 Kč
úroková sazba úvěru 3,5 % p. a.
úroková sazba investice 6% p. a.
splátka + investice 22 962
splatnost 18 let a 7 měsíců
celkově splatná částka 5 120 526 Kč
zaplacené úroky 1 120 526 Kč
Obě řešení mají své plusy i minusy: pokud navýšíme splátku úvěru zavazujeme se bance platit tuto vyšší částku bez ohledu na naší s aktuální finanční situaci. V případě, že tedy dojde ke změně může se stát, že přeceníme své finanční možnosti a nebudeme se cítit komfortně s navýšeným závazkem.
Na druhou stranu není dřívější splacení vázáno na vývoj hodnoty mé investice a mám jej tak přesně předem stanoveno. V úvahu však je potřeba také brát, že úroková sazba u hypotečního úvěru bývá zpravidla fixována jen na určitou dobu, a tak se nám výše splátky může v čase měnit.
Proti tomu, pokud splátku úvěru zachováme a peníze budeme investovat stranou, netvoříme si žádný závazek vůči bance. Peníze investujeme dobrovolně a pokud nastane měsíc s napnutějším rozpočtem, můžeme klidně platbu investice vynechat. Totéž platí, pokud prostředků máme přebytek – nic nám nebrání jednorázově vložit do investice více a tím ještě urychlit splacení hypotéky. V modelovém příkladu je patrné, že v tomto scénáři Novákovi ušetří o téměř 500 000 Kč více, než když zkrátí splatnost úvěru. Toho je dosaženo díky výnosu z investice, který je procentuálně vyšší než úroková sazba hypotéky. Investiční výnos je však ovlivněn vývojem na kapitálových trzích, a tak může nabývat hodnot nižších, než zmiňovaných 6 %, ale samozřejmě také vyšších.
Je na každém, aby zvážil oba přístupy a vyhodnotil si, jaký je pro jeho situaci vhodnější.
Na závěr ještě zmíníme, že stejnou logiku lze použít i v případě, že si beru nový úvěr a měsíčně chci platit částku, se kterou dosáhnu na nižší splatnost, než je nejvyšší možná. Mohl bych se tedy buď vzít úvěr na 20 let a v tomto horizontu jej splatit, nebo si jej mohu prodloužit na 30 let, tím snížit měsíční splátku a rozdíl investovat. Uveďme si opět příklady.
Příklad 3:
Pan Jelínek potřebuje na kompletní rekonstrukci domu 3 000 000 Kč a měsíčně si může dovolit platit 17 500 Kč. Vezme si tedy úvěr ve výši 3 000 000 Kč, s úrokovou sazbou 3,5 % p. a. Aby splátka nepřevýšila částku, kterou si může dovolit, nastaví splatnost na 20 let a splátka tak činí 17 399 Kč měsíčně. Celkově pan Jelínek zaplatí 4 175 760 Kč a na úrocích tak přeplatí 1 175 760 Kč.
Příklad 4:
Pan Jelínek potřebuje na kompletní rekonstrukci domu 3 000 000 Kč a měsíčně si může dovolit platit 17 500 Kč. Vezme si tedy úvěr ve výši 3 000 000 Kč, s úrokovou sazbou 3,5 % p. a. Splatnost úvěru si však protáhne na maximum, tedy na 30 let. Splátka tak činí 13 471 Kč měsíčně. Zbylé 4 000 Kč však pan Jelínek investuje s průměrným ročním zhodnocením 6 % a díky tomu vytvoří rezervu postačující na zaplacení hypotéky již za 18 let a 2 měsíce. V tomto případě tedy zaplatí hypotéku téměř o 2 roky dříve a celkově zaplatí 3 808 678 Kč, tedy o téměř 370 000 Kč méně než v předchozím příkladu.