Koupě nemovitosti je dobrá investice

Již téměř rok trpí ekonomika v důsledku opatření proti šíření koronaviru a většina trhů hlásí výrazný pokles. Realitní trh se však zdá být touto krizí zcela nedotčen a v loňském roce nadále rostl.

Důvodem je, že poptávka po novém bydlení dlouhodobě převyšuje nabídku, a to je hlavní důvod, proč ani situace dnešních rozměrů nemůže s trhem nic udělat. Kromě přirozené potřeby aktuálně shánět nové bydlení je také jedním z důvodů, který hýbe trhem bytů, strach z relativně vysoké inflace v příštích letech. Koupě nemovitosti se tedy zdá být dobrou investicí. Mnozí lidé se také bojí, že při současném trendu růstu cen brzy na vlastní bydlení nedosáhnou, to však ještě více zvyšuje poptávku. Nabídku však nelze tak rychle rozšířit.

Jedná se o bublinu a dočkáme se někdy poklesu?

Podle České národní banky jsou současné ceny nemovitostí přibližně o čtvrtinu nadhodnocené, ovšem pokles jejich cen není příliš reálný. Černý scénář, který by mohl srazit cenu nemovitostí dolů by vyžadoval, aby výrazně stoupla nezaměstnanost a lidé nebyli schopni splácet své úvěry na bydlení. Banky by pak musely dříve či později přistoupit k exekuci nemovitostí a na trh by se dostala řada nemovitostí, která by musela být prodána velmi rychle. To by cenu mohlo stlačit dolů.

Pravděpodobnější je však pokles reálné ceny v důsledku inflace, tedy že ceny nemovitostí budou stoupat pomaleji, než se znehodnocují peníze (rostou mzdy) a tím pádem se bude snižovat finanční zátěž pro koupi nového bydlení. Pokud na realitním trhu opravdu bublina je, spíš, než že by došlo k prudkému poklesu cen, je pravděpodobné, že se bude postupně vyfukovat, ale bez hlubší krize k nominálnímu poklesu cen spíše nedojde.

Je nutné si uvědomit, že cena nemovitostí je složena z jednotlivých komponent, jako je cena pozemku, cena stavebních prací nebo daně. Cena nemovitostí tedy bude klesat, pokud začnou klesat její jednotlivé složky, a to se nedá očekávat. Nejsilnější pozici zde mají majitelé pozemků.

Bytů je málo

Developeři, realitní makléři i kupující se shodují na tom, že bytů je na trhu málo. Jedním z důvodů je pomalé povolování staveb, které je momentálně největší brzdou normálního procesu. V posledních letech se v žádném ohledu nezlepšuje. Počet povolených bytů je každoročně zhruba o 40 procent nižší než počet bytů, které se prodají. Možným řešením by mohla být nová úprava stavebního zákona a tím zjednodušení celého procesu.

Problémem je také neochota samospráv povolovat novou výstavbu, pokud z ní nemá obec přímý prospěch. Podle rozpočtového určení daní se žádné prostředky k obci nedostanou, přestože stát inkasuje jen na DPH u průměrného pražského bytu zhruba milion korun. Obec má však s novou výstavbou pouze starosti týkající se například dopravní obslužnosti a občanské vybavenosti.

Nemovitost jako investice

Pořídit si byt jako investici nyní nahrávají nízké úrokové sazby, které jsou dokonce nižší než inflace. Znamená to, že pokud si žadatel vezme hypotéku na byt, tak reálně na úvěru vydělává, protože platí méně, než o kolik se znehodnotí peníze, které si půjčil.

Přesto není tato investice bez rizika a je třeba k ní přistupovat jako k jakémukoliv jinému podnikání. Pronájem nemovitosti vyžaduje poměrně velkou angažovanost majitele bytu a určitě se nejedná o pasivní bezrizikovou investici.